上海二手房交易流程

在上海，一手房产价格越长越高，上海的工薪阶级只能退而求其次，选择相对实惠的二手房。小编下面为大家整理关于上海的二手房交易流程，欢迎阅读参考：

一、买卖双方签署《上海市房地产买卖合同》

到房屋所在的的房地产交易中心“网上房地产”窗口签署《上海市房地产买卖合同》一式五份，财政、税务、交易中心各1份,买卖双方各1份

1、买方限购资格

(依据《上海市政府办公厅关于贯彻落实〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》(沪府办发〔2011〕6号)第七条“暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。”)

据此，在上海购房仅适用于以下三种情形的家庭

(1)上海户口但无住房的家庭;

(2)上海户口仅有一套住房的家庭;

(3)非上海户口但能提供前2年内累计满1年的个人所得税税单或社会保险证明且在沪无住房的家庭

注：若不属于以上三种情形之一的，请勿前往签署《上海市房地产买卖合同》，因为“网上房地产”采用的是购房人承诺制，签署买卖合同前，须填报《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》一式三份(一份提交房地产登记机构、一份留房地产企业、一份购房人留存)。即购房人必须认可政府“限购”新政，并保证诚信申报，若不诚信申报，将承担一切法律后果。

2、买方提交材料：

上海户籍：身份证、户口簿、结婚证(未婚人士提供民政部门开具的未婚证明)

非上海户籍：身份证、户口簿、结婚证(单身限购)、纳税或社保证明

3、卖方提交材料

《房地产权证》记载的全部权利人的有效身份证明

二、卖方纳税申报、缴纳税费、申请代开《不动产统一销售发票》;买方缴纳契税取得契税完税单

1、卖方

(1)持有效的身份证明、《房地产权证》到房屋所在的的房地产交易中心“税务”窗口填写营业税、个人所得税《纳税申报表》(土地增值税、印合税免征)，并在税收缴款通知书规定期限内完税。

(2)持完税证明到房屋所在的的房地产交易中心“税务”窗口申请代开《不动产统一销售发票》(注：须买方到场并提供相关身份证明)

(3)买方取得《不动产统一销售发票》

2、买方

(1)持《不动产统一销售发票》到房屋所在的的房地产交易中心“财政”窗口填报《契税纳税申报表》，并在税收缴款通知书规定期限内完税。

(2)缴纳契税后取得契税完税凭证(或契税免税证)

(注：须卖方到场并提供相关身份证明及房地产权证)

三、买方个人住房房产税认定准备资料(原件和复印件)(仅适用于买方单方)

1、房产交易合同，包括新建商品住房的房屋交接书;

2、新购住房的契税完税凭证;

3、购房人及其家庭成员的有效身份证明;

4、购房人的户籍(或居住)证明和婚姻状况证明;

5、无住房同住人及其家庭成员的有效身份证明、户籍证明和婚姻状况证明(申请计入无住房同住人的提供);

6、其他有关书面证明文件、资料。

四、买方房产税认定(仅适用于买方)及房屋状况查询告知单

1、购房人申请办理个人住房房产税征免认定的流程

购房人向税务机关驻房地产交易中心办税窗口申请征免认定并提供所需申报资料，税务机关初核后，打印《原有住房信息查询表》交付购房人。

购房人持《原有住房信息查询表》到房屋所在地的区县房地产交易中心查询窗口免费查询原有住房信息。自区县查询窗口受理之日起5个工作日后，购房人可领取查询结果。

购房人将书面查询结果交税务机关驻房地产交易中心办税窗口，税务机关正式受理，并签发受理回执。

税务机关正式受理的10个工作日后，购房人凭受理回执和本人身份证件到税务机关驻房地产交易中心办税窗口领取《个人住房房产税认定通知书》。

注:

(1)年应纳房产税税额的计算公式：

年应纳房产税税额(元)=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价(或核定的计税价格)×70%×税率

(2)纳税人应当在每年的12月31日前，凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款，缴清当年度应纳税款。未按时足额缴纳的，逾期缴纳的税款从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

2、《房屋状况查询告知单》

为配合本市对部分个人住房征收房产税试点工作的施行，市房屋状况信息中心在区县房地产交易中心设立了房屋状况查询窗口(简称区县查询窗口)，购房人按规定可以向购房所在地的区县查询窗口，申请查询家庭成员在本市拥有住房相关信息，现在相关事宜告知如下：

一、申请房屋信息查询的情形：

1、在本市房产税试点之日起本市居民家庭在本市新购二手存量住房和新建商品住房的。

2、符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活，其在本市房产税试点之日起新购住房，需要查询家庭成员在本市拥有的'住房情况的。

3、持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市房产税试点之日起新购住房，需要查询家庭成员在本市拥有住房情况的。

4、房产税应税住房认定后，家庭住房情况发生变化或家庭成员增加，涉及纳税事项调整需要重新认定的。

上述新购住房的购房日期以购房合同网上备案日期为准。

二、房屋信息查询应提交的材料：

1、税务部门打印的《原有住房信息查询申请表》(原件，简称《申请表》)

2、《申请表》载明的所有查询对象的有效身份证件(原件及复印件一份)

3、购房合同(复印件一份)

按照本告知第一条第四项申请查询的，可不提供购房合同。

三、办理要求及其他事项：

1、房屋信息查询应当由购房人本人或者其家庭成员、同住人申请。

2、委托家庭成员、同住人以外的其他人代为申请查询的，应当提交经公证的委托书。

3、申请人对查询结果有异议的，可以向区县查询窗口提出复核申请。

四、自区县查询窗口受理之日起5个工作日后，申请人可领取查询结果。

五、因房产税查询房屋信息的，不向个人收取查询费用。

六、区县查询窗口受理时间：

周一至周日的上午8:30至11:30，下午13:00至16：30(夏令时：下午13:30至16:30)。

五、买卖双方至房地产交易中心缴纳交易手续费及相关费用

1、买方

持契税完税凭证,至房地产交易中心缴纳以下费用

(1) 住房的交易手续费(按新购房建筑面积*2.5元/平方米计)

(2) 登记费(80元/套，80元/车位)

(3) 配图费(25元/张)

(4) 权证印花税5元/本

2、卖方

至房地产交易中心缴纳住房的交易手续费(按新购房建筑面积*2.5元/平方米计)

六、房地产交易中心受理交易过户(自受理登记之日起20天内办出房地产权证)

1、买卖方双方共同提供文件

(1)上海市房地产登记申记书(原件) 注：由双方当场签署

(2)当事人身份证明(原件及复印件)

(3)委托书原件及代理人身份证明(原件及复印件)

(4)上海市房地产买卖合同原件1份

2、卖方提供文件

《上海市房地产权证》原件

3、买方提供文件

(1)房屋平面图(原件二份)*由房地产交易中心代为配制，由受让人缴纳。

(2)地籍图(原件二份)*由房地产交易中心代为配制，由受让人缴纳。

(3)《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》(原件一份)

(4)《个人住房房产税认定通知书》(原件一份)

4、房地产交易中心向买受人开具《上海市房地产登记收件收据》，自受理之日起20天内，买方持收件收据领《房地产权证》

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